[청약] 청약 당첨시 분양대금 자금조달 과정 총정리

 

* 본 포스팅에서는 아파트 청약에 당첨됐을 시, 아파트 값이 총 10억이라고 가정한 채로 내용을 진행합니다.

 

1. 분양대금?

아파트 청약에 당첨되면 계약금 - 중도금 - 잔금 순으로 아파트 분양대금을 내게 됩니다. 이때 아파트 분양대금을 쉽게 이해하려면 총금액을 10개로 나누어서 생각하면 됩니다. 

 

왜 10개로 나눌까요?

계약금-중도금-잔금이 모두 10% 단위로 납부해야하기 때문입니다.

 

 

일반적으로 계약금은 10~20%, 중도금은 60%, 잔금은 30%로 내게 됩니다.

 

2. 계약금

 

계약금은 일반적으로 당첨되고 한달 이내에 내야 하는데, 이때 이 계약금은 총분양가의 10~20%를 얘기합니다. 우리가 얘기하고 있는 아파트가 10억이니까 최소 1억~2억을 내야 하는 겁니다. 

 

여기서 계약금이 중요한 이유가 있습니다.

 

계약금은 대출이 안되므로 오롯이 제 돈으로 준비해야 합니다. 따라서 계약금 금액에서 내가 이 아파트를 청약할 수 있는지 걸러지게 됩니다. 10억 짜리 아파트 청약하려면 최소한 1억~2억은 내 돈으로 갖고 있어야 합니다.

 

3. 중도금

중도금은 보통 분양가의 60%를 내는데, 중도금은 한 번에 내지 않고 총분양가의 10% 씩 6번에 나눠서 내는 겁니다. 아파트 건설이 완료되는데 보통 2년 6개월(=30개월) 정도 걸리는데 그동안 이 중도금을 나눠내는 거라서, 이 주기는 보통 4~5개월 정도입니다.

 

한마디로 10억의 아파트라면 5월쯤에 1억을 내고, 10월쯤에 1억을 또 내고, 3월쯤에 1억을 또 내고.. 이런 식으로 계속 돈을 나눠서 내야 합니다.

 

그런데 매5개월마다 1억씩 낼 수 있는 사람이 많지 않습니다.

 

4. 중도대출금

그래서 이때부터는 중도대출금이 나옵니다. 예전에 부동산 시장이 과열되었을 때는 이 중도금대출도 조건이 있었습니다. 아파트 분양금액이 몇억 이상되면 대출이 안되었죠. 하지만 이제는 부동산 시장을 살리는 중이라 분양가 제한 없이 중도금 대출이 허용되게 되었습니다.

 

(추후 시장 상황이 바뀌면 규제 내역을 다시 살펴보아야겠죠?)

 

▶ 중도대출금은 얼마나 나올까요?

투기과열지구	분양가의 40%
조정대상지역	분양가의  50%
비규제지역	분양가의  60%

 

분양가	계약금	중도금						잔금
	10%	10%	10%	10%	10%	10%	10%	10%	10%	10%
10억	1억	1억	1억	1억	1억	1억	1억	1억	1억	1억

 

자, 그렇다면 내 아파트가 조정대상지역에 있다고 생각해 봅니다. 지금 중도금은 분양가의 60%를 내야 하는데, 중도대출금이 분양가의 50%밖에 안 나옵니다. 

 

그럼 위 중도금에서 녹색만큼은 해결되지만 빨간 부분은 해결이 되지 않습니다. 

 

그럼 2가지 방법이 있습니다.

1) 내 돈으로 어디서 1억을 끌어온다. 

2) 연체한다. 

  → 중도금을 연체해도 될까요? 중도금은 일반적으로 3회 이상 연체할 경우 계약해지됩니다. 하지만 1번 연체되므로 계약 해지는 되지 않습니다.

 

5. 잔금

입주일이 되면 잔금을 내야 합니다. 

 

 

분양금의 20~30% 정도 내야합니다. 이때 잔금대출을 받게 됩니다. 이 잔금대출로 그동안 받아온 중도금대출을 갚게 됩니다. 한마디로 대출 갈아타기라고 할 수 있습니다.(카드 돌려 막기와 비슷하다고 보면 됩니다.) 

 

다만 잔금대출은 LTV 50% 적용됩니다. 즉, 아파트 시세 대비 50%가 나오게 됩니다. 

이때 좀 더 깊게 생각해야합니다.

 

계약할 때 분양가는 10억이었지만, 입주일이 다가온 2년 6개월 후에 이 아파트가 시중에서 14억에 시세가 형성되어 있다고 가정해 봅니다. 그럼 14억의 50%, 즉 7억의 잔금대출이 나옵니다. 그럼 중도금대출받았던 5억을 갚고 연체했던 1억을 갚습니다. 그렇게 하고 1억이 남습니다. 그럼 남은 대출 잔액은 2억인데 내 돈을 보태서 잔금을 치르면 됩니다. 결국 10억짜리 아파트 분양받기 위해서 계약금 1억과 잔금 2억, 총 3억의 내 돈이 필요하게 된 겁니다.

 

하지만 위 말씀드린 가정은 부동산 상승기에 내가 분양받은 집의 시세가 잘 올랐을 때, 굉장히 긍정적으로 조건이 맞춰졌을 때입니다.

 

게다가 이렇게 해서 대출이 나왔다 하더라도, 또 DSR 40%가 적용됩니다. 게다가 올 3월부터는 스트레스 DSR이 적용된다고 합니다.

(DSR: 잔금대출, 마이너스통장, 차 할부금등 모든 대출의 연간 원리금상환액을 연간소득으로 나누어 계산)

 

네이버에 DSR 계산기 검색하여서 나의 DSR 40%가 얼마인지 확인해 보세요.

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오늘은 청약에 당첨될 시 자금조달 방법에 대해서 배웠습니다. 좋다고 해서 아무거나 청약할 수 없는 노릇이네요. 대출이 안되면 통장도 날아가고 기회도 사라지니 꼭 미리 공부하신 후 청약하시기 바랍니다!