[부동산] 예시를 통해 수익률 계산 직접 하는 방법 배우기

안녕하세요

 

부동산을 공부하면서 간단한 수익률은 직접 계산할 줄 알아야 한다는 점을 깨닫게 됐어요

간단한 예시를 통해 함께 해보시겠어요?

생각보다 쉬워서 왜 이걸 진작 직접 안했지? 라고 생각하실 거예요

 

그럼 아래 확인해주세요

 

부동산 수익률 계산해보기

 

 

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1. 조건

1) 일반적으로 나의 돈과 대출을 활용해서 집을 구한다고 가정해본다.

2) 실제 부동산을 취득하고 양도하는데에는 세금 및 부동산 중개비 등 부대비용이 들어갑니다. 

    해당 부대비용은 제외하고 계산해봅니다.

 

 

2. 문제

서울 종로구 10평대 아파트

5억에 구매

 

[사례1]

보증금 2억, 실투자금 3억, 월세 100만원

 

[사례2]

보증금 2억, 대출금 1억, 실투자금 2억, 월세 100만원, 대출 이자 5%

 

[사례3]

보증금 2억, 대출금 1억, 실투자금 2억, 월세 100만원, 대출 이자 3%

 

사례를 두 가지로 세팅한 이유는,

수익률 계산을 연습해보는 이유도 있지만

대출을 활용한다는 것이 상황을 어떻게 달라지게 하는지 보여드리고 싶은 이유도 있습니다.

 

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3. 계산해보기

기본적으로 수익률은 1년 단위로 계산합니다.

따라서 계산 식은 아래와 같습니다

수익률 = (월세 *12개월) / 실투자금

 

여기서 대출이 들어가게 된다면 아래와 같이 변합니다.

수익률 = {(월세 *12개월) - (대출금+대출이율)} / 실투자금

 

[사례1]

수익률 = (100만원 * 12개월) / 3억

            = 1200만원 / 3억

            = 4%

사례 1의 수익률은 4프로입니다.

 

[사례2]

수익률 = {(100만원 * 12개월) - (1억 * 5%)} / 2억

            = (1200만원 - 500만원) / 2억

            = 700만원 / 2억

            = 3.5%

 

[사례2]

수익률 = {(100만원 * 12개월) - (1억 * 3%)} / 2억

            = (1200만원 - 300만원) / 2억

            = 900만원 / 2억

            = 4.5%

 

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4. 결론

 

자 수익률 계산 굉장히 쉽지 않나요?

 

근데 여기서 대출금 이용하는 것을 보니까 수익률이 계속 달라지고 있습니다.

대출 이자가 낮다면 대출을 활용하는 것이 수익률이 제일 높습니다.

하지만 대출 이자가 높다면 대출을 활용하지 않는 것이 좋겠죠?

그래서 요즘같이 대출 이자가 높을 때 사람들이 집 구매 및 투자를 꺼려하게 되는 겁니다.

 

1. 대출도 활용할 줄 알아야 하지만 대출 이자를 고려해야 한다.

2. 정말 제대로 된 수익률을 계산하고 싶다면 각종 부대비용(부동산 중개비, 세금, 인테리어 비용 등)도 포함해서 계산해야 한다.

3. 지방의 경우 공실이 있을 수 있으니 이 점을 고려하여 계산한다.