[부동산] 경매 기본편 (의미, 종류, 방식, 배당)

안녕하세요

 

오늘은 부동산이 경매로 넘어가게 된 경우,

내가 살고 있는 집이 경매로 넘어간 경우,

어떻게 되는지 궁금하지 않나요?

 

그래서 오늘은 부동산의 전반적인 기본상식을 다뤄보려고 합니다

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1. 경매란?

 

돈을 빌리거나, 부동산을 담보로 대출을 받은 채무자(돈을 갚아야 하는 사람)이 돈을 갚지 않는 경우,

채권자(돈을 받아야 하는 사람)가 채무자 소유의 부동산 등을 법원에 매각신청하여

매각대금으로 빚을 변제받는 것을 의미합니다

*경매는 부동산이 속한 지역의 관할 법원에서 진행됨

 

2. 경매의 종류

 

1) 경매: 법원에서 진행되는 경매

   ㄱ) 강제경매: 채권자가 판결을 받은 이후 강제집행으로 실행하는 경매

               판결을 받아야 하므로 공정증서/집행권원 (법원에서 집행해도 된다고 허락해준 것을 증명하는 서류, 법원에서 발급해줌)이 필요함

   ㄴ) 임의경매: 은행처럼 근저당권등의 담보물권이 있는 채권자가 실행하는 경매

2) 공매: 한국자산관리공사에서 진행되는 경매 & 세금 체납자의 재산을 압류해서 매각하는 경매

3) 사경매: 드라마를 보면 나오는 경매라고 생각하면 편함, 미술품&고가의 골동품 등을 파는 민간경매

 

 

 

이번 포스팅에서는 일반적으로 제일 많이 진행되는 법원경매에 대해서 알아보겠습니다.

 

1. 경매방식

 

1) 기일입찰: 매각 기일 당일, 법원에 가서 입찰과 개찰을 함께 진행하는 방식(대부분 이렇게 진행됨)

2) 기간입찰: 일정한 기간을 정해두고, 해당기간 동안 입찰할 수 있는 방식

3) 호가경매방식

 

2. 경매가 되면 받는 배당의 의미

 

경매절차를 통해 부동산을 매각해서 나온 매각대금으로 채권자의 채권을 충당하는 것을 의미

낙찰자(경매를 통해 부동산을 갖게 된 사람)가 매각대금을 모두 납부하면

법원이 배당기일(배당을 해주는 날)을 정하여 배당신청자에게 통지를 하고, 순위에 따라서 배당(돈을 주는 것을 의미)함

 

이때,

1) 매각대금이 충분하다: 모든 채권자들이 돈을 받을 수 있음

                                     잔액까지 있다면 잔액은 채무자에게 돌아감

2) 매각대금이 부족하다: 채권자에게 순위가 있는데, 그 순서대로 배당이 진행됨

                                      즉, 후순위면 못받을 수 있음

 

3. 배당절차

 

1) 경매신청 - 경매결정 - 등기촉탁 : 경매결정이 등기부등본에 기입되면 압류효력이 발생

                                                     =경매가 결정되면 부동산 등기부등본에 그 내용을 입력(기입)하는데, 입력이 완료되면 효력이 발생

2) 배당요구 종기결정 및 공고

       배당자격이 있는 자는 배당요구종기일까지 배당요구를 신청해야 한다(이미 등기부등록에 기록된 채권자 제외)

3) 법원 매각 준비 - 매각기일(입찰을 하는 날)&매각결정기일(낙찰자와 낙찰금액에 대한 허가 여부를 결정하는 날) 공고

4) 매각 실시: 입찰보증금(최저 매각가격의 10%) 납부 및 입찰

5) 매각결정기일: 필요한 서류 등을 검토하여 허가/불허가 결정

                          경매결과에 반대할 경우 항고제기 가능

6) 대금납부: 낙찰자(경매 받은 사람)는 매각대금을 완납하면 소유권을 얻게 됨

7) 배당 및 소유권 이전등기

 

 

4. 경매 배당순위

배당순위	내용
0순위	경매집행비용(법원의 경매 집행 비용)
1순위	비용상환청구권(유익비, 필요비)
2순위	최우선변제권(소액임차인보증금), 선순위 임금채권
3순위	당해세(해당 부동산에 부과된 세금)
4순위	담보물권, 우선변제권 임차인, 등기된 임차권의 임차인, 당해세를 제외한 국세 및 지방세
5순위	일반 임금채권
6순위	일반 국세 및 지방세
7순위	공과금(4대 보험료)
8순위	일반채권

 

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오늘은 경매에 대해서 기본적으로 경매란 무엇인지 알아보았어요!

 

요새는 경매로 투자를 하는 경우도 있고,

또 임차인의 경우 보증금을 받을 수 있는지 알아야 하기때문에

경매에 대해 알아두는 것이 좋아요!

 

다음에도 또 좋은 정보로 찾아오겠습니다