고덕진 <35세 아파트 200채 사들인 젊은 부자의 투자 이야기>

고덕진  <35세 아파트 200채 사들인 젊은 부자의 투자 이야기>

 

다시 보고 싶은 문장

 

4장 내 집 마련의 기준

- 2007년 매매가 4억 원 / 도시 근로자 연소득 4387만 원 = PIR 9.1(9년 1개월)

  2011년 매매가 2억 원 / 도시 근로자 연소득 5097만 원 = PIR 3.92(3년 9개월)

시세 하락 및 소득 증가로 소득 대비 내 집 마련이 3년 9개월이면 가능한 수치가 나타났다. 부동산 시세가 하락하여 바닥을 확인하는 건 PIR로 대입하는 게 가장 좋다. 과거 수년간의 시세를 지표로 공식을 대입하면 평균값을 찾을 수 있고, 평균 아래에서 투자한다면 저평가된 상태에서 매입할 수 있다.

 

5장 실전투자 이것만은 알아두자

- 화폐를 많이 찍어낼수록 그 가치가 하락할 것이고, 대한민국 역시 피해갈 수 없는 부분이다. 반대로 실물 자산은 화폐 가치의 하락으로 인해 더욱 가치가 빛날 것이고, 철근, 시멘트, 샤시, 모래, 자갈 등 수많은 원자재 가격이 올라가면서 자연스럽게 아파트 가격이 상승하게 될 것이다. 결국 물가 상승이 아파트값 상승으로 이어지는 것이다.

 

- 부동산으로 부자가 되기 위한 조건을 살펴보면, 

1. 경매 사이트를 자주 접속해서 물건을 최대한 많이 찾아본다.

2. 인터넷에서 부동산 매물 및 전국 지도를 자주 본다.

3. 발품을 팔아야 한다.

위와 같은 부자가 되기 위한 조건에서 하나라도 소홀히 한다면 부자가 되는 길은 멀어진다. 경매 사이트를 매일 접속하면 지역별로 공부를 할 수 있고, 낙찰가율을 분석하여 부동산 시장의 흐름을 쉽게 읽을 수 있다. 나는 전국의 지도를 아예 방 안에 붙여놓고 지냈고, 투자한 지역의 부동산 지도(실제 부동산에서 사용하는 지도)를 붙여놓고 매일 시간이 날 때마다 바라봤다. 마지막으로 발품이 중요하다. 발품 없이 단지 투자한다고 전화로 해당 지역 부동산에 전화를 하여 투자를 한다면 최악의 투자를 하는 경우가 생길 수 있다.

 

6장 경제적 자유와 경매투자에 관한 칼럼

- 가장 현명한 방법은 그냥 가만히 기다리는 것이다. 이제 낙찰을 받으면 2~3주 정도는 연락조차 하질 않는다. 빨리 명도를 해결하고 싶은 마음을 꾹 참고 또 참으며 인내해야 한다. 절대로 먼저 흥분하거나 어리석게 자주 연락하면 안 된다. 그럼 상대방은 궁금해서 심리적으로 참지 못한다. 분명 낙찰을 받았는데 왜 연락이 없지? 라는 생각과 집을 비워줘야 한다는 두려움에 오히려 낙찰자를 기다리게 된다. 낙찰을 받고 나서 바로 인도명령 신청을 하고 인도명령 결정이 이루어지면 그때부터 점유자와 대화를 시도한다. 궁금해서 기다린 점유자는 인도명령 결정이란 무기를 들고 대화를 하는 나에게 유리한 조건을 내세울 수 없다. 기다림에 익숙지 않아 흥분을 내세워서 감정적으로 해결한다면 명도는 쉽지 않다. 그러나 기다리는 일에 익숙하고, 자기 감정을 절제한다면 명도는 어렵지 않다.

 

7장 역발상으로 기회를 만들어라

- 대부분 입찰자들이 최저가 입찰 금액을 대충 써내서 싸게 낙찰되면 좋고, 라는 생각으로 결과를 기다린다. 시세 조사를 충분히 하고 단기 매매 및 장기 투자의 수익률 계산을 확실히 한다면 불과 수백만 원 차이는 별 의미가 없는 금액이나 마찬가지이다. 항상 입찰할 물건에 대한 믿음과 확신을 갖고, 조연 배우가 아닌 주연 배우가 되는 게 좋다. 경매는 전세가와 동일한 낙찰 금액에 낙찰을 받으면 큰 자금이 필요 없이 투자를 할 수 있고, 시세의 상승 곡선을 타게 되면 매매 차익을 얻을 수 있는것은 물론이고, 전세 가격 상승으로 투자 자금을 늘릴수도 있다.

 

9장. 저평가된 수도권 부동산 투자전략

- 부동산 시장의 흐름은 지속적으로 반복된다.

부동산 시장 폭등 → 정부의 규제 정책 → 미분양 증가 → 부동산 경기 침체 → 건설사 부도 → 정부의 규제 완화 및 부양책 발표 →  부동산 시장 심리 회복 →  부동산 시장 가격 상승 →  건설사 수주 물량 증가 →  부동산시장 폭등

 

11장 행복한 미래를 위한 투자 전략

- 부동산 투자를 잘하기 위해서는 거시적인 경제의 흐름을 잘 읽어야 한다. 전 세계 부동산 경기의 흐름은 물론, 주식 시장의 동향도 체크해야 한다. 또한 신문 기사를 매일 읽어 대중의 관심이 얼마나 집중되는지도 체크해야 한다. 모든 자산에는 항상 거품이 만들어지기 마련이다. 그 거품의 척도를 우리는 뉴스 및 기사를 통해 쉽게 파악할 수 있다. .......... 모든 투자는 좋은 시점에 하는 것이 아니라 나쁜 시점에 해야 한다. 늘어나는 건설사의 도산? 늘어나는 미분양? 높아지는 실업률? 이 모든 것이 훌륭한 투자 시점인 셈이다. 반대로 줄어드는 건설사의 도산? 미분양 주택의 소진? 낮아지는 실업률? 이 모든 것은 투자의 종료를 생각해야 할 시점이다. 인간의 심리는 불황에 투자하는 것보다 호황에 투자하도록 되어 있다.

 

- 처음부터 금리 상승이 어느 정도까지 진행되어도 연 수익률을 낼 수 있는지 미리 감안하여 부동산을 매입한다면 금리 인상 시기에서 자유로울 수 있다. 또한 처음부터 부동산을 매입할때 향후 대출금리가 7%까지 올라도 임대 수입이 적자가 아닌 물건에만 투자한다면 금리 상승에도 자유로울 수 있다. 나는 부동산을 매입할 때 이러한 조건을 충족하는 부동산에 투자한다. 부동산은 대출을 이용한 레버리지를 잘 활용해야 한다. 금리인상을 준비하지 않고 무턱대고 부동산을 매입한다면 향후 임대 수입이 적자로 변했을 때, 보유한 부동산들 모두 위험에 빠질 수 있다.

 

PIR을 이용하는 저자의 독특한 투자 방식

 

 

책을 읽고 나서

 

 

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1. 저자만의 독특한 투자 방식이 재미있다.

- 이 책에는 저자만의 독특한 투자 방식이 있었다. 바로 PIR을 이용하는 것이다. 지금도 저것을 적용하면 맞는지 잘 모르겠고, 지금도 저자가 저 방법을 사용하고 있는 건지 모르겠지만, 나중에 한 번 시도해보고 싶긴 하다. 

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2. 그저 부동산만 아는 것이 아니라 경제를 전반적으로 공부하고 싶다는 마음이 들었다.

- 사실 나도 주식으로 투자를 시작하려 했다. 부동산을 하려니 너무 자금이 모자란 것이다. 주식은 사실 만원만 있어도 할 수 있는 거 아닌가? 근데 주식은 어려웠다. 결국 또 부동산으로 이렇게 넘어왔는데.. 부동산을 공부해보니 주식보다 훨씬 재미있는 것 같다. 그러다 보니 주식이나 다른 경제 책은 또 눈에 하나도 들어오지 않았다. 그런데 저자의 책을 읽다 보니 경제는 다 연결되어 있다는 것을 느낀다. 송사무장님도 경제 신문 읽는 것을 4년 했다고 하셨나... 아직도 경제 신문의 중요성을 몰랐는데, 이 책을 읽으니 다시 한번 느꼈다. 경제를 전반적으로 잘 알아야 부동산 투자도 잘할 수 있을 것 같다.

 

3. 손품도, 발품도 많이 팔자.

- 나는 부린이라 우선 책을 많이 읽고 있는데... 사실 책만 읽어서는 늘어나는 게 하나도 없다. 배운 것을 적용해보는 실전이 중요한 것이다. 저자도 부동산으로 부자가 되려면 경매 사이트를 자주 보고, 매물을 자주 보고, 지도를 자주 보고, 발품을 팔라고 했다. 계속 행동하려고 노력하자.

 

35세 아파트 200채 사들인 젊은 부자의 투자 이야기

주식투자 방법을 부동산 투자에 접목하여 서산 15채, 원주 50채, 정읍 22채, 인천 30채 등 적극적으로 아파트 200채를 매입한 저자가 종자돈이 넉넉하지 못했음에도 레버리지를 최대한 활용하여 한 채당 100만원에서 300만원 수준의 적은 투자금액으로 부동산을 매입하여 큰 수익을 거둔 사례들을 소개한다. 적은 금액으로 부동산 투자를 할 수 있는 방법과 수익분석법, 아파트 가치평가 방법, 매입기준 등 저자의 실전 노하우들을 배울 수 있다.

저자

고덕진

출판

지혜로

출판일

2015.06.25